Le marché immobilier marocain

Les acteurs

Les acteurs sont nombreux sur le marché immobilier marocain. L’embellie et le développement accéléré du marché immobilier ont favorisé les vocations. Les institutionnels sont les premiers à déplorer le manque de professionnalisme de nombreux intermédiaires attirés par l’appât du gain facile.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous, vous pouvez effectuer votre recherche avec votre partenaire privilégié et/ou recourir aux services d’une intermédiaire immobilier. Vous trouverez des petites Agences immobilières mais aussi des Samsar (intermédiaires informels) qui gèrent de petits portefeuilles clients, et de plus en plus, des grandes enseignes internationales. Le choix vous appartient mais sachez que les services d’un professionnel peuvent vous permettre d’éviter de nombreux d’écueils et des désillusions futures.

Produits : Quels biens acheter au Maroc ?

L’offre immobilière s’est diversifiée. Les villas et appartements: Les programmes immobiliers se multiplient pour répondre à la demande croissante de logements. Le déficit de logement est estimé à plus de 700 000.
De nombreux promoteurs marocains et étrangers développent de nombreux projets a vocation résidentielle et ou touristique dans de nombreuses villes du Royaume.
Les programmes neufs bénéficient de prestations haut de gamme : Piscine, hammam, jardins et palmeraies, gardiennage. Le futur propriétaire se doit de vérifier avant tout le sérieux des constructeurs et le professionnalisme des agents immobiliers et cela afin d’éviter les pièges tendus par grand nombre d’opportunistes.

Le riad, le produit phare et historique

Le Maroc surtout pour les étrangers était synonyme de Riad et de Marrakech. Le prix d’un riad dépend de son emplacement, son état, sa taille (de 100 m2 à 600 m2, voire plus), des matériaux utilisés et de la décoration.
Si l’offre immobilière est pléthore, le marché immobilier marocain est porteur d’un déficit en terme de création de logement et d’une inadéquation entre l’offre et la demande. En effet l’offre est insuffisante dans le segment du moyen de gamme. Les promoteurs privés ont développé pendant longtemps une offre dans le haut de gamme et les efforts publics se sont portés sur le développement du segment social. Le développement de la classe moyenne marocaine et la présence croissante des Européens attisent notamment la demande en immobilier moyen / hautde gamme.

Villes

Le Maroc apparaît aujourd’hui comme un vaste chantier en construction ou les chantiers se multiplient.
Difficile de ne pas commencer par Marrakech tant cette ville est incontournable quand on parle d’immobilier au Maroc. La ville doit répondre non seulement aux besoins de la population locale mais aussi à la demande étrangère. De nombreuses villes sont aujourd’hui très prisées, on peut citer Tanger, Fès, Agadir, Essaouira
Ouarzazate, Oujda, El Hoceima etc..

Tanger devient une concurrente de choix pour Marrakech. De nombreux projets se développent sur la ville et l’ensemble de la côte nord du Maroc. Les projets concernent tant les logements destinés à la population locale que les étrangers.
Agadir un peu passé de mode revient au premier plan et les chantiers sont nombreux on peut citer la station de Thaghazout. Agadir séduit notamment de nouveaux résidents retraités étrangers.
Rabat est aussi en plein développement avec l’aménagement de la vallée du Bouregreg et la création ville nouvelle de Tamesna.
Casablanca, la capitale économique où, par exemple, la Corniche dévoilera bientôt une marina.
A Fès, si le marché est encore balbutiant on y trouve encore beaucoup de riads, souvent à restaurer, et les programmes de construction commencent à voir le jour.
Essaouira propose encore des riads à restaurer, ainsi que de nombreux logements neufs.

Prix

Difficile aujourd’hui de se faire une idée précise des prix, aucun baromètre officiel n’existe (ville par ville et quartier par quartier). Les seuls chiffres qui permettent de se faire une idée sont ceux fournis par les agences immobilières.
Le ministère de l’habitat a notamment annoncé le projet de création d’un baromètre officiel des prix. Le marché a connu une flambée des prix, on annonce même des augmentations de 150 % dans certaines régions. Les raisons sont multiples : spéculation et rareté sur le foncier, hausse des matériaux de construction, arrivée d’une clientèle aisée pour qui des projets luxueux sont en construction à travers le royaume.

Le gouvernement marocain tente de contenir la flambée des prix. Il s’est donc fixé comme priorités urgentes la régulation du marché immobilier, la stabilisation des prix et diversifier l’offre de logements de manière à ce que toutes les classes de la population puissent trouver un logement adapté à leurs ressources financières.

Etat du marché

Le boom immobilier au Maroc est lié à différents facteurs qui sont notamment : les investissements massifs effectués pour la modernisation des infrastructures (aéroports, ports, réseaux ferroviaires et routes), les exonérations fiscales et les avantages accordés aux investisseurs. Ces critères sont parmi les principaux éléments qui ont contribué à l’instauration d’un climat propice à l’immobilier.

Découvrez les principales mesures de cette fiscalité attractive

Exonération des revenus locatifs : cette exonération vise les revenus issus de la location de constructions nouvelles et additions de constructions et cela pendant les 3 premières années qui suivent l’achèvement des travaux des dites constructions au titre des revenus fonciers.

Exonération totale de l’impôt sur les plus-values de cession de la résidence principale au-delà de 6 ans.

Absence de droits de succession
La déductibilité des intérêts afférents au prêt contracté pour l’acquisition ou à la construction d’un logement destiné à votre habitation principale dans la limite de 10% du revenu global imposable. (art 28 code général des impôts 2013)

Cette déductibilité est subordonnée en ce qui concerne les titulaires de revenus salariaux et assimilés, imposés par voie de retenue à la source, à ce que les montants des remboursements en principal et intérêts des prêts soient retenus et versés mensuellement par l’employeur ou le débirentier aux organismes prêteurs.

Toutefois, lorsque la déduction susvisée n’est pas opérée par l’employeur, l’employé garde la possibilité de bénéficier de cette déduction en souscrivant sa déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du C.G.I, accompagnée des pièces justificatives suivantes :

•  un certificat de résidence annuel à l’adresse figurant sur votre carte d’identité nationale accompagné d’une photocopie de ladite carte nationale;
• une attestation sur l’honneur légalisée, certifiant que vous occupez vous même votre logement à titre d’habitation principale, et dans laquelle vous vous engagez à informer l’administration fiscale de tout changement intervenu dans l’affectation dudit logement, en totalité ou en partie, avant le 31 janvier de l’année suivant celle du changement.
• une copie certifiée conforme du contrat de prêt et des quittances de versement ou des avis de débit établis par les établissements bancaires ;
• le tableau d’amortissement.

La déductibilité des intérêts en cas de construction.
L’article 28 du code général des impôts précise que la déduction des intérêts afférents aux prêts sur le revenu global imposable est accordée au contribuable dans la limite de sept ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire.

Au-delà des 7 ans si le contribuable n’achève pas la construction dudit logement ou ne l’affecte pas à son habitation principale, sa situation fiscale est régularisée. En effet, le contribuable perd le bénéfice de la déduction.
Toutefois, la loi précise qu’il ne perd pas le droit au bénéfice de la déduction pour la période restant à courir de la date d’achèvement de la construction au terme de son contrat de prêt sous réserve qu’il puisse justifier de l’occupation du logement au titre de résidence principale.

Enfin, l’article 59 du CGI prévoit que sont déductibles du revenu brut imposable les remboursements en principal et en intérêts contractés pour l’achat d’un logement social destiné à l’habitation principale.
Pour les retraités français, la fiscalité joue un rôle important. Abattement d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 80 % dès lors que la pension de retraite est versée sur un compte marocain et que le retraité transfère l’intégralité de sa pension.

Fiscalité applicable aux pensions de retraite touchées par des français résidant au Maroc

Les dispositions fiscales marocaines destinées aux retraités étrangers conjuguées à la convention entre la France et le Maroc évitant la double imposition rendent la fiscalité marocaine très attractive.
Pour que la législation fiscale marocaine s’applique à un étranger, ce dernier doit avoir son domicile fiscal au Maroc.

La notion de domicile fiscal est définie à l’article 23 du code général des impôts:
Une personne physique à son domicile fiscal au Maroc si son foyer d’habitation permanent est au Maroc, si ses intérêts économiques son au Maroc ou si elle réside au Maroc sur une période continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an sur 365 jours.

Les principes

Selon l’article 60 du code général des impôts 2013 : un abattement forfaitaire de 55 % est appliqué sur le montant brut des pensions de retraite pour obtenir le revenu net imposable.

Selon l’article 76 du code général des impôts 2013: les contribuables ayant leur domicile fiscal au Maroc et qui touchent une pensions de retraite de source étrangère, bénéficient d’une réduction d’impôt de 80% du montant de l’impôt. Cette réduction de 80% est applicable sur les sommes transférée à titre définitif de la pension en dirhams non convertibles.

Barème de l’impôt sur le revenu (Code général des impôts 2013)

• Revenu annuel de 0 à 30 000 DH : exonération de l’impôt sur le revenu
• De 30 001 à 50 000 Dh : imposition au taux de 10%,
• De 50 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 20 %
• De 60 001 à 80 000 Dh : imposition au taux de 30 %
• De 80 001 à 180 000 Dh : imposition au taux de 34 %,
• Au-delà de 180 001 Dh : imposition au taux de 38%,

Un retraité français résidant au Maroc et qui perçoit annuellement en France une retraite brute de 24 000 euros,
(soit au taux de change fixé par la Direction générale des Impôts du Maroc de 11,218 dirhams pour 1 euro), 269
232 dirhams a le choix entre trois options :

Hypothèse 1 : Aucun transfert de sa retraite sur un compte en dirhams non convertibles
1) Calcul de la base imposable par application de l’abattement de 55% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams (1 euro =11,218 dirhams) soit :
269 232 x 55 % = 121 154,4 dirhams.
2) Montant de l’impôt dû sur la base du barème d’imposition :
(121 154,4 x 34 %) = 41 192, 496 dirhams
L’impôt à payer est donc de 41 192, 496 dirhams
Dans cette hypothèse la base imposable est de 121 154,4 dirhams, le taux d’imposition correspondant est de
34% , l’impôt à payer est de 41 192, 496 dirhams.

Hypothèse 2: Transfert de la totalité du montant de la pension de retraite sur un compte en Dirhams non convertibles
Retraite annuelle en euros : 24 000 euros soit 269 232 dirhams
1) Calcul de la base imposable par application de l’abattement de 55% au montant brut de la pension perçue,
converti en dirhams (1 euro =11,218 dirhams) soit :
269 232 x 55 % = 121 154,4 dirhams.
Dans ce cas de transfert de l’intégralité de la retraite, la réduction de 80% s’applique directement à l’impôt
théoriquement dû sur l’ensemble de la pension perçue, soit :
121 154,4 dirhams x 34 % = 41 192,496 dirhams
41 192, 496 x 80% = 32 953, 99 dirhams
2) Le montant de l’impôt effectivement dû est de :
Montant de l’impôt théoriquement dû moins réduction de 80% =
41 192, 496 – 32 953, 99 = 8238,5 dirhams
L’impôt à payer est donc de 8238,5 dirhams

Hypothèse 3: Transfert d’une partie seulement de la pension de retraite sur un compte en Dirhams non
convertibles
Transfert de 16 000 euros seulement sur les 24 000 euros soit 179 488 dirhams
1) Calcul de la base imposable par application de l’abattement de 55% au montant brut de la pension perçue,
converti en dirhams :
269 232 x 55 % = 121 154,4 dirhams
2) Calcul du montant de l’impôt théoriquement dû sur l’ensemble de la pension perçue :
121 154,4 dirhams x 34 % = 41 192,496 dirhams
3) Calcul de la réduction d’impôt de 80 % sur la partie transférée de la pension :
179 488 * x 80% = 35 987,6 dirhams
* 179 488 = montant de la pension transférée exprimée en dirhams.
4) Calcul de l’impôt effectivement dû :
Impôt théoriquement dû sur l’ensemble de la pension perçue – réduction de 80% sur la partie
transférée de la pension :
(Source code général des impôts 2013)

Déménagement au Maroc, expatriation : check-list et conseils

La réussite de votre déménagement passe par une bonne préparation.
Vous devrez certainement choisir un déménageur, réaliser quelques formalités et penser à de multiples détails, aussi nous vous proposons une check-list des points à aborder ainsi que quelques conseils et adresses utiles que vous soyez déjà au Maroc ou que vous veniez de l’étranger par exemple dans le cadre de votre retraite ou d’une
expatriation (à ce titre, si vous venez de France, le site du Consulat de France vous donnera des informations
utiles)…

AVANT DE DEMENAGER

> Pour avoir rapidement de l’information sur les conditions douanières de votre déménagement vous pouvez consulter les sites de l’Administration des Douanes et Impôts Indirects du Maroc et le site de la douane française si vous venez de France.
> Un déménageur professionnel peut vous éviter biens des soucis.
Pour choisir un déménageur : rien ne vaut l’avis d’un proche satisfait de la prestation de son déménageur. Un déménageur ou un transitaire qui dessert régulièrement le Maroc demeure une bonne option pour obtenir une assistance pour vos formalités si besoin.
Si vous venez de France le site Internet de la Chambre Syndicale des Entreprises de Déménagement et Garde meubles de France (www.csdemenagement.fr) vous propose des professionnels.
Les éléments du prix du déménagement sont nombreux : volume, maniabilité ou fragilité éventuelle des meubles, configuration et accessibilité des lieux, distance entre la ville de départ et la ville d’arrivée…
Le déménageur doit vous présenter un devis écrit avec description détaillée des prestations.
Le type de déménagement choisi doit également figurer dans le devis. Plusieurs formules sont possibles ; prestation complète ou partielle.

Le choix de la date du déménagement peut s’avérer important : débuts et fins de mois, date d’expiration des locations, vacances scolaires sont des périodes à éviter si vous le pouvez, car très encombrées. Le tarif du déménagement varie d’ailleurs en fonction de ce paramètre.
En plus du devis, le déménageur remplira la « lettre de voiture », comportant quatre volets avec les mentions du devis : le premier est conservé par l’entreprise, le deuxième vous est remis, le troisième est avec vos meubles et le dernier constitue le bulletin de livraison.

Si votre mobilier subit des dommages au cours du déménagement, l’entreprise est tenue de vous indemniser. Pour l’établissement du devis, vous devrez obligatoirement rédiger une déclaration de valeur de votre mobilier. Un imprimé « déclaration de valeur » est mis à votre disposition par le déménageur et comprend votre estimation :
de la valeur globale de l’ensemble de votre mobilier, de la valeur individuelle des objets. La valeur de vos biens
dépasse les garanties prévues par votre contrat ? Vous pouvez souscrire auprès de l’entreprise de déménagement une assurance dommage complémentaire.

> Si vous déménagez seul, confirmez la location de votre véhicule utilitaire et acheter vos cartons, scotch et autres accessoires…
> Renseignez-vous si vous pouvez bénéficier d’une prime de déménagement.
> Posez un jour de congé “déménagement” auprès de votre employeur.
> Locataires : envoyez votre préavis au propriétaire.
> Propriétaire : si vous vendez votre appartement en copropriété, demandez au syndicat l’arrêté des comptes.
> Renseignez-vous sur les places disponibles / inscriptions dans les écoles et les garderies de votre futur logement.
> Changement d’adresse :
Auprès des administrations, banques, assurances, employeurs…
Pour les personnes venant de France ; faites facilement vos changements d’adresse. L’administration française a mis en place le site Internet www.changement-adresse.gouv.fr pour déclarer votre changement d’adresse à divers organismes : Sécurité sociale, Caisse d’allocations familiales, assurance vieillesse, Assedic, La Poste, le
service des impôts.
> Résiliez / modifiez votre abonnement électricité, eau, presse écrite, téléphone, Internet… pour le lendemain de votre départ.
> Dégivrez le réfrigérateur et le congélateur 2 jours avant.

PENDANT VOTRE DEMENAGEMENT

> Supervisez l’ensemble du déménagement.
> En quittant votre ancien logement, fermez les alimentations d’eau, couper l’électricité, relevez l’ensemble des compteurs. Enlevez votre nom de la porte, des sonnettes et interphones sans oublier la boîte aux lettres de votre ancien logement.
> Effectuez le contrôle des capteurs d’eau, de gaz et d’électricité du nouveau logement.
> Faites changer les serrures des portes de votre nouveau logement.
> Etiquetez votre nom: boîte aux lettres, portes, sonnerie, interphone.
> Emettez des réserves à l’entreprise de déménagement (dans les 3 jours du déménagement) par recommandé si vous constatez des anomalies.
> Garder toujours vos bijoux avec vous ainsi que votre trousse de premiers soins et un classeur comprenant tous vos documents relatifs au déménagement.
> Locataire : pensez à l’état des lieux du logement que vous quittez et éventuellement de votre nouveau logement.
> Attendez 24h pour rebrancher votre réfrigérateur.

APRES VOTRE DEMENAGEMENT

> Informez votre entourage de votre nouveau domicile et effectuez les derniers transferts et changements d’adresse.
> Contrôlez que votre précédente caution vous a été restituée ou va l’être suivant votre contrat de location.

Le notaire est un officier public, nommé par Dahir Royal et qui a reçu délégation de l’autorité de l’Etat pour donner aux actes qu’il rédige le caractère d’authenticité, ses actes sont rédigés en langue française. Le notaire est garant du bon déroulement de toute transaction immobilière, c’est donc un professionnel dont l’avis est indispensable pour sécuriser une transaction. Il a également pour mission d’informer, en toute impartialité, les co-contractants sur la portée des engagements qu’ils prennent.

Rôle de conseil

Le notaire va intervenir dans tout le processus d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier. Il ne peut intervenir que si le bien immobilier est immatriculé (en conformité du dahir du 12 août 1913 relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés) ou s’il fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation. Le notaire doit procéder à une consultation auprès de la conservation foncière du lieu de situation du bien immobilier afin de déterminer la situation foncière du bien à acquérir. Le bien doit être libre de toute charge, aucune hypothèque ou saisie conservatoire ne doit grever le bien objet de la transaction immobilière.

Le notaire doit non seulement renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu’ils vont prendre mais aussi assurer la régularité formelle de l’acte qu’il va rédiger.

Rédacteur d’actes

Le notaire doit rédiger l’acte authentique de vente et c’est lors de la signature de l’acte que l’acquéreur doit s’acquitter des droits et taxes liés à l’acquisition.
Le notaire vous demandera, le jour de la signature de l’acte de vente, une provision qui doit couvrir la totalité de ses frais.

Quelques mois après, le notaire doit vous adresser un récapitulatif de l’ensemble des frais engagés pour l’acquisition, habituellement accompagné d’un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l’opération. ?Une fois toutes les formalités effectuées (formalités d’enregistrement),
l’acheteur se verra remettre par le notaire un certificat de propriété attestant qu’il est bien le nouveau propriétaire du bien vendu.

Frais de notaire

Ce que l’on appelle communément les frais de notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état et des collectivités locales et varient en fonction de la nature juridique du bien. Il se décompose de la façon suivante :

- les droits de mutation : Taxe de publicité foncière, le coût des timbres fiscaux, la TVA immobilière, les débours (il s’agit des sommes avancées par le notaire pour se procurer différents documents : l’extrait cadastral, les états hypothécaires, le certificat d’urbanisme, la purge du droit de préemption, le salaire du conservateur des hypothèques).
- les honoraires du notaire : (cf. rubrique impôts et taxes pour plus de details)
Ils viennent rétribuer le rôle de conseil et la rédaction des actes établis par le notaire tels que : promesse de vente, compromis de vente, actes authentiques ou encore affectation hypothécaire. Honoraire des notaires : 1% avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 10%. Taxe notariale : 0,5%.

Le syndic et la copropriété au Maroc

Le concept d’immeubles en copropriété est relativement récent dans le paysage Marocain. Une première loi est venue réglementer le secteur en 1946 mais il a fallu attendre l’entrée en vigueur de la loi 18.00 (nov 2002) portant statut de la copropriété des immeubles bâtis pour assister à un profond changement du statut de la copropriété grâce à l’instauration d une réglementation stricte.

Une réglementation qui était nécessaire étant donné le développement des logements en copropriété, il existe plus d’un million de logements en copropriété dont plus de 40 % dans la seule ville de Casablanca.
Le champs d’application de cette loi est large puisqu’il concerne tant les immeubles à usage d’habitation que les immeubles de bureaux ainsi que les regroupements de villas dans un espace fermé ou coexiste des parties divises et indivises (copropriété horizontale).

Définitions

Le syndicat de copropriété
Il est l’émanation de l’ensemble des copropriétaires.

Le règlement de copropriété :
Ce document est élaboré par le promoteur de l’immeuble (obligation légale) et ce dernier doit déposer le règlement auprès de la Conservation foncière.
Le règlement de copropriété détermine le nombre et la superficie des parties divises ainsi que le nombre des millièmes des parties indivises. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires d’un l’immeuble, les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées.

En découle la répartition des coûts entre copropriétaires, les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives.
Pour tout immeuble neuf, le promoteur remettra le règlement de copropriété au premier acquéreur. En cas de revente, le règlement de copropriété est remis par le notaire à tout nouveau copropriétaire, les dispositions du règlement s’imposent obligatoirement à tout copropriétaire.

Le Syndic :

Différence entre syndic professionnel et syndic non professionnel

Le syndic peut être professionnel ou non professionnel (il va alors s’agir d’un syndic bénévole souvent un copropriétaire de l’immeuble).
Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, d’une société voire d’une association.

Nomination du syndic

La loi 18.00 ne fait pas état de la nomination du syndic. Une assemblée générale des copropriétaires doit par conséquent se réunir pour désigner un syndic.

Attributions du syndic

Les missions principales du syndic sont notamment :
- de faire appliquer le règlement de copropriété,
- de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, ex : faire réparer un ascenseur en panne, éviter les nuisances nocturnes ou encore faire intervenir un professionnel pour réparer une fuite d’eau,
- d’assurer la garde des principales entrées de l’immeuble et des équipements communs,
- de collecter les charges de copropriété contre récépissé. Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges. Sans cette participation financière, le syndic ne peut pas assurer l’administration courante, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs ou souscrire les diverses polices d’assurances de l’immeuble. Il est à noter que le syndic doit délivrer un récépissé au copropriétaire lors de la vente de son bien indiquant qu’il n’est pas débiteur visa vis du syndicat de copropriété,
- De communiquer la situation de trésorerie du syndicat au copropriétaires et cela au moins chaque 3 mois en informant tous les copropriétaires sur l’affectation des fonds et la situation de trésorerie de chaque copropriétaire,
- De préparer le budget du syndicat pour son examen et son approbation lors de l’assemblée générale (ensemble des copropriétaires),
- De convoquer l’assemblée générale qui doit se réunir au moins une fois par an,
- De faire exécuter les décisions de l’assemblée générale,
- De représenter le syndicat des copropriétaires en justice sur autorisation spéciale de l’assemblée générale.

Avantage du syndic professionnel :

Si le choix d’un syndic professionnel représente un coût financier, ses connaissances légales et son professionnalisme sont un gage de sécurité juridique et de bon fonctionnement de l’immeuble mais aussi l’assurance de la pérennisation de la valeur de l’immeuble.

Ex : Il sera plus difficile pour un syndic bénévole de prendre la décision de poursuivre en justice un copropriétaire en retard pour le paiement de ses charges de copropriété, que pour un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Le syndic professionnel se doit lui, après une relance de poursuivre en justice le copropriétaire qui ne paye
pas ses charges.

Sachez aussi que la responsabilité d’un syndic peut être engagée par un copropriétaire ou plusieurs copropriétaires qui sont victimes d’un préjudice résultant d’un acte du syndic.

L’assemblée générale des copropriétaires :

La loi oblige la convocation et la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires une fois par an. La loi ne prévoit rien quant à l’ordre du jour et aux délais de convocation.
C’est au syndic qu’il appartient de convoquer l’assemblée générale. Les décisions prisent en assemblée générale obéissent à des majorités différentes selon l’importance des décisions votées :
Il convient de préciser que les décisions prisent en assemblée générale ne seront valables que si les copropriétaires présents à l’assemblée représentent au moins 50% des voix, le quorum est alors atteint.
Chaque copropriétaire a un nombre de voix proportionnel à la superficie de la partie privative qu’il occupe.
On distingue 4 types de majorité selon l’importance des décisions à prendre : majorité simple, majorité absolue 50% des voix (ex : la gestion des parties communes, la désignation ou la révocation du syndic, l’approbation du budget du syndicat etc. …), la majorité qualifiée 3 /4 des voix (ex : travaux d’amélioration de l’immeuble, embauche révocation et statut du concierge etc. … ) et enfin unanimité des voix ( travaux devant apporter des transformations aux parties communes , création de locaux à usage collectif, édification d’un nouveau bâtiment etc.…..)

Attention : Droit de préemption et immeuble en copropriété

Il s’agit d’un droit inhérent à chaque copropriétaire d’acheter en priorité le bien vendu par un autre copropriétaire, à un acheteur extérieur à la copropriété.Ce droit de préemption était une mention obligatoire de chaque règlement de copropriété sous l’empire de l’ancienne loi régissant les règlements de copropriété. Il est désormais facultatif selon la loi 18 00 novembre 2002 (article 34). Cela avait comme conséquence qu’un doute planait sur la validité de la vente car tout copropriétaire disposait d’un délai d’un an pour exercer son droit et faire annuler la vente.

Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble de la présence ou non de cette clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !

Conseils pratiques :

Pour arrêter votre choix sur une société de syndic en particulier, vous devez au delà du prix de leurs services faire une étude des services offerts et vous pouvez leur demander des références (c’est à dire des immeubles dont il gère ou a géré la copropriété) ensuite déplacez-vous et demandez aux copropriétaires s’ils sont satisfaits de ses services

Impôts et taxes dus lors de l’acquisition d’un bien

(% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise)
Enregistrement de l’acte à effectuer dans les 30 jours de la date de l’acte.
Taux à à 4 % : lors de la vente d’un immeuble immatriculé ou non immatriculé (Loi de finance 2012)
Conservation foncière : 1 % + 150 dirhams (certificat de propriété),
Taxe notariale : 0,5 %,
Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 dirhams + TVA à 7 %,
Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 dirhams environ suivant les dossiers,
A cela, peuvent s’ajouter d’autres frais en cas de bien non titré (Melkia):
Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 dirhams : 450 dirhams +75 dirhams+75 dirhams
Droits sur les surfaces : 45 dirhams par are entamé (zone urbaine); 45 dirhams par hectare entamé (zone rurale)
Géomètre : environ 3000 dirhams
Autres frais (timbres…) : environ 1500 dirhams

Impôts et taxes dus lors d’une cession de bien immobilier

Il convient de distinguer entre la cession de terrains bâtis et terrains non bâtis.

A/ Impôts et taxes dus lors de la cession de terrains bâtis

La vente de ces biens entraîne l’acquittement de trois taxes:

1- Impôt sur les profits fonciers

Sont considérés comme profits fonciers, les profits constatés ou réalisés à l’occasion notamment de la vente d’immeubles ou de droits réels immobiliers.
Détermination du profit foncier taxable :
Le profit foncier taxable est égal à la différence entre :
> D’une part, le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession
> et d’autre part, le prix d’acquisition augmenté des frais y afférents (y compris l’indemnité d’éviction dûment justifiée), des dépenses d’investissement réalisés, ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition de l’immeuble cédé, le tout réévalué par application de coefficients fixés par arrêté ministériel sur la base de l’indice national du coût de la vie.

En principe, l’impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales lorsque le montant de la vente
excède 140 000 dirhams.
L’exonération est possible dans les cas suivants :
- Occupation du logement par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins 6 années au jour de la vente et cela pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
- lorsque le montant de la vente n’excède pas 140 000 dirhams.
- le profit réalisé par les personnes physiques à l’occasion de la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale depuis au moins 4 ans au jour de la cession de logement social.
- Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60 000 Dirhams.
- Du profit sur les cessions à titre gratuit effectués entre ascendants et descendants et entre époux, frères et soeurs.

2- La taxe d’habitation dite aussi taxe urbaine (TU)

La taxe d’habitation s’applique aux :
- immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement par lesdits propriétaires à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation ;

Calcul de la taxe d’habitation :

La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles déterminés par voie de comparaison ou d’appréciation directe, par la commission de recensement.
La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%.
Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut, au nom du possesseur ou de l’occupant.

Abattement de 75 %

Un abattement de 75 % est applicable aux immeubles occupés à titre d’habitation principale, par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit et aux marocains résidents à l’étranger lorsqu’il est conservé à titre d’habitation principale ou occupé à titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants.

Exonérationstemporaires:

- La taxe d’habitation ne s’applique pas constructions nouvelles et additions de constructions réalisées par les personnes physiques à titre d’habitation principale pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.
- La taxe d’habitation ne s’applique pas aux locaux d’habitation considérés comme logements économiques pendant la durée du prêt, et cela pendant dépasser 15 ans à compter de l’achèvement.

Barème de la taxe d’habitation par tranche de valeur
Tranche de valeur locative en DH
De 0 à 5 000 : 0%
De 5001 à 20 000 : 10%
De 20 001 à 40 000: 20%
Au-delà de 40000 : 30%

La loi prévoit que le propriétaire ou usufruitier doit informer le service local du lieu de situation des immeubles bâtis et non bâtis de tout changement d’affectation ou de propriété concernant ces immeubles.
Le redevable de la taxe doit doit établir une déclaration en indiquant la consistance de l’immeuble, sa nature, la date et le motif des travaux ou du changement et le cas échéant, l’identité du nouveau propriétaire.
Le défaut de dépôt ou le dépôt tardif de cette déclaration entraîne l’application d’une majoration de 15%.

3-Taxe de services communaux anciennement taxe d’édilité:

En plus de la taxe d’habitation , vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination (immeubles bâtis et constructions de toute nature ainsi que sur le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle).
Les taux applicables sont :
10,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes
6,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Exonération : Les immeubles et leurs annexes qui sont exonérés d’une façon permanente de la taxe d’habitation
sont également exemptés de la taxe de services communaux.

B/ Impôts et taxes dus lors de la cession pour des terrains nus à bâtir

1- La participation à la solidarité nationale (PSN)
Cet impôt est égal à 1% de la valeur du terrain, elle est acquittée par le vendeur.

2- La taxe sur les terrains non bâtis (TNB)
Cette taxe locale porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines.

3- Impôt sur les profits fonciers
En principe, cet impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales, lorsque le montant de la cession d’immeuble excède 140 000 dirhams. Le taux de l’impôt s’élève à 3% du prix de la vente (cotisation minimale) ou 20% du profit taxable s’il est supérieur.

Impôts Fonciers : revenus fonciers

Est considéré comme un revenu foncier au titre de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location d’un immeuble bâti ou non bâti et des constructions de toute nature.
Détermination du revenu foncier net imposable :
Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du des loyers bruts perçus.
Exonérations :
- Sont exonérés de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location de constructions nouvelles et additions de constructions et cela pendant les 3 premières années suivant l’achèvement des travaux desdites constructions au titre des revenus fonciers

Barème de L’I.G.R par tranche de revenus (Barème 2013)

Revenu annuel de 0 à 30 000 DH : exonération de l’impôt sur le revenu
De 30 001 à 50 000 Dh : imposition au taux de 10%,
De 50 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 20%,
De 60 001 à 80 000 Dh : imposition au taux de 30%,
De 80 001 à 180 000 Dh : imposition au taux de 34%,
Au-delà de 180 001 Dh : imposition au taux de 38%.
(Source Code Général des impôts, Loi de finances 2013)

En règle générale, les cessions de biens immeubles appartenant à des personnes étrangères doivent donner lieu à un règlement en dirhams au Maroc.

Cependant dans certains cas dûment justifiés, le règlement en devises à l’étranger peut être toléré.
Les opérations de cessions ci après peuvent donner lieu à un règlement direct à l’étranger, s’il s’agit :
- de cessions intervenues entre personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence,
- de cessions effectuées par des étrangers au profit de ressortissants marocains établis à l’étranger.

Au cas ou la cession du bien est réglée en devises à l’étranger par un étranger non résident, les frais inhérents à la transaction (les frais d’enregistrement, d’inscription sur les livres fonciers etc…) doivent faire l’objet d’un rapatriement de devises au Maroc ou être prélevés sur un compte en devises ou compte en dirhams convertibles.

Si l’acquéreur est un ressortissant marocain établi à l’étranger, l’opération doit être effectuée pour son compte personnel et financée par prélèvement sur ses ressources propres. L’intéressé doit être en mesure de justifier à l’administration de l’existence de revenus ou de ressources d’origine étrangère.

Toutes les opérations réalisées selon les dispositions ci-dessus doivent faire l’objet d’un compte rendu adressé à l’Office des changes dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l’opération.

La convertibilité en faveur des investissements étrangers : garantie de transfert

La circulaire de l’Office des changes, n° 1589 en date du 15 septembre1992, a mis en place un régime de convertibilité en faveur des investissements étrangers réalisés au Maroc en devises. L’investisseur étranger peut être une personne physique ou morale de nationalité étrangère non résidente ou une personne physique marocaine établie à l’étranger.
Le régime de convertibilité garantit aux investisseurs l’entière liberté pour la réalisation de leurs opérations d’investissements au Maroc, le transfert des revenus produits par ces investissements, le retransfert du produit de liquidation ou de cession de leurs investissements. La forme de l’investissement peut se réaliser par la création d’une société, prise de participation au capital d’une société, l’acquisition de valeurs mobilières marocaines ou encore par l’acquisition de biens immeubles.